Il contratto preliminare è un contratto che obbliga le parti a stipulare un altro contratto, detto “definitivo”, predeterminandone il contenuto. In pratica, con il preliminare, le parti si impegnano a concludere in futuro un contratto già definito nei suoi elementi essenziali. Il contratto preliminare è disciplinato dall’articolo 1351 del codice civile.
Scopo del contratto preliminare
Lo scopo principale del contratto preliminare è quello di fornire una garanzia alle parti, attraverso l’assunzione di obbligo, assicurando che il contratto definitivo verrà stipulato come concordato. Esso serve a:
- evitare ritardi nella stipula del contratto definitivo dovuti a incertezze su elementi essenziali dell’accordo (ad esempio, l’individuazione precisa del bene, il prezzo, le modalità di pagamento);
- impedire che una delle parti si sottragga alla conclusione del contratto definitivo sostenendo di non essere a conoscenza di elementi essenziali.
Elementi essenziali del contratto preliminare
Il contratto preliminare, pur essendo un contratto “preparatorio”, deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo. Tra questi elementi essenziali troviamo:
- l’indicazione del bene oggetto del contratto;
- l’indicazione del prezzo o, almeno, i criteri per la sua determinazione;
- le modalità di pagamento;
- eventuali diritti di terzi sul bene.
Forma del contratto preliminare
La forma del contratto preliminare è disciplinata dall’articolo 1351 del codice civile, che stabilisce che il preliminare deve avere la stessa forma prevista dalla legge per il contratto definitivo. In caso contrario, il contratto preliminare è nullo.
Per i contratti preliminari che hanno ad oggetto il trasferimento di diritti reali su beni immobili, la forma richiesta è la scrittura privata autenticata o l’atto pubblico. Tuttavia, la forma scritta è richiesta solo per gli elementi essenziali del contratto, non per quelli accessori.
Trascrizione del contratto preliminare
Il contratto preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari, ma solo se stipulato con atto notarile o con scrittura privata autenticata. La trascrizione del preliminare non ha effetti autonomi, ma serve a “prenotare” gli effetti della trascrizione del contratto definitivo.
Effetti della trascrizione del preliminare:
- retroattività del contratto definitivo (concluso entro 3 anni): la trascrizione del contratto definitivo avrà effetto retroattivo dalla data di trascrizione del preliminare;
- tutela dell’acquirente: l’acquirente è tutelato contro eventuali creditori del venditore o altri soggetti a cui il venditore ha ceduto lo stesso immobile successivamente alla trascrizione del preliminare.
Conclusione
Il contratto preliminare è uno strumento molto importante nella compravendita di immobili, in quanto offre garanzie sia al venditore che all’acquirente. Tuttavia, è fondamentale che il contratto preliminare sia redatto correttamente e che contenga tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo. Per questo motivo, è sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista del settore per la redazione del contratto preliminare.
SLC